Chystáte se pronajímat nemovitost?
Koupili jste si investiční byt a chystáte se ho pronajímat? Možná se vám stalo, že jste zdědili byt či dům a nemáte pro něj momentálně využití. Co s ním? Prodat, pronajmout? Řekněme, že jste si vybrali druhou možnost, tedy pronajímat. Co všechno vás čeká a na co si dát pozor?
Doba pronájmu
Délku trvání pronájmu můžeme rozdělit na tři varianty, a sice pronájem krátkodobý, střednědobý a dlouhodobý.
Krátkodobý pronájem je vhodný spíše v turisticky zajímavých lokalitách, obvykle na týden nebo dva. Mnozí turisté raději místo hotelu zvolí ubytování v domácím prostředí. Příkladem může být pronajímání různých chat a chalup na horách. V tomto případě nemá většinou pronajímatel téměř po celý rok o zájemce nouzi. V zimě lákají hory turisty na sníh, v ostatních ročních obdobích na pěší túry. Atraktivní lokality mívají obsazeno na dlouhé měsíce dopředu a majitel má z pronájmu v podstatě neustálý příjem. Poněkud horší to bude mít pronajímatel chaty v některé ryze letní oblasti, například v Posázaví. Přes léto si budou klienti předávat klíče z ruky do ruky, ale v zimním období bude takový objekt nevyužitý a náklady na jeho údržbu půjdou z kapsy majitele. Počítejte také s tím, že takový objekt budete muset s každým klientem předávat a přebírat, po každém střídání bude třeba zajistit úklid, doplnění výbavy a případně i nějaké opravy. Pro tento účel využití doporučuji opravdu dobrou nájemní smlouvu sestavenou právníkem s odpovídající zkušeností. Obsah takové smlouvy si ale musíte určit sami, každá nemovitost má svá specifika.
Pro mé klienty v tomto případě platí: přijít s ujasněnými požadavky, jak si provoz představujete. Společně probereme, na co jste třeba pozapomněli a vytvoření smlouvy svěříme advokátní kanceláři s patřičnou praxí.
_____________________________________________
Střednědobý pronájem se dobře uplatní ve vysokoškolských městech. Studenti, kterým nebyla přidělena kolej, nebo na koleji bydlet nechtějí, vyhledávají možnost ubytování v soukromých bytech. Takový byt je pak obýván více studenty, kteří se dělí o společné prostory a výši nájemného. Majitel bytu musí v takovém případě počítat s větším opotřebením bytového zařízení a častějšími opravami. I kdyby se v bytě nepořádaly bujaré večírky, tak i běžný režim početné skupiny lidí si na vzhledu bytu vybere svou daň.
Střednědobý pronájem bude vyhledávaný i ve městech, kde podnikají velké firmy a kam se tedy stěhují lidé za prací. Zaměstnancům takových společností se bude jistě pohodlněji bydlet v soukromém bytě než na ubytovně. Tady je ovšem třeba obezřetnosti, koho si do svého bytu „pustíte“.
Pokud moji klienti o takovém způsobu pronajímání uvažují, zajistím si obvykle spolupráci s příslušným pracovníkem HR vybrané firmy, popřípadě se studijním oddělením vybrané vysoké školy. Poznámka o dobré smlouvě samozřejmě platí i zde.
________________________________________________
Dlouhodobý pronájem je pro majitele nejvýhodnější a lze ho využít kdekoliv. Pokud si do bytu nastěhuje slušného nájemníka s pravidelným příjmem, o byt se nemusí prakticky starat a na účet mu každý měsíc přijde sjednaná částka. Je dobré si dopředu stanovit, komu bude chtít byt pronajmout, jestli jednotlivci, mladému páru nebo třeba rodině s dětmi.
Především je ale třeba si zájemce o byt dobře vybrat. Typické neplatiče zřejmě pozná i ten, který zatím s pronajímáním nemá zkušenosti. Ale je i mnoho nájemníků, kteří se zdáli na první pohled slušní a nakonec s nimi měli majitelé bytů nemalé problémy. Proto je dobré si o zájemci zjistit co nejvíce informací. Jaká je jeho finanční situace a závazky? Má stálé zaměstnání? Jaké? Proč shání pronájem, tedy jaká životní situace ho k tomu přiměla? Opustil právě nějaký pronájem? Z jakého důvodu? Ze zdánlivých maličkostí si lze o dané osobě sestavit poměrně dobrý obrázek o tom, jaký bude nájemník.
Pro mé klienty provádím jakýsi předvýběr uchazečů. Konečné rozhodnutí je pak pochopitelně na nich. K výše uvedeným informacím ještě podám zprávu, zda s uchazečem není vedeno exekuční řízení, nebo jestli není v insolvenci.
==============================
Prezentace
Stejně jako při prodeji nemovitosti i zde platí, že by si její majitel měl dát záležet na tom, jak bude prezentována. Nabízený objekt je třeba uklidit a provést případné opravy. Samozřejmostí by mělo být pěkné nafocení, vyzdvihnutí předností nemovitosti. Takže u prezentace chalupy budou uvedeny fotografie nejen interiéru ale i zahrady či bezprostředního okolí. Při pronajímání bytu se majitel může zaměřit na novou kuchyňskou linku či na terasu s klidným posezením.
Není vhodné nabízet zájemci nemovitost ve stavu, v jakém byla užívána majiteli. Všechny osobní věci a věci denní potřeby musí pryč. Fotografie, obrázky od dětí, kosmetika v koupelně, kabáty a boty v předsíni, to všechno působí rušivě. Budoucí nájemce by si měl v bytě představit sám sebe. Nemovitost musí působit neutrálně, ale přitom příjemně. Internet je plný rad, jak takového výsledku dosáhnout. Anebo můžete sáhnout po profesionálovi a využít služby tzv. home stagingu. S jeho pomocí si tak budete moct říct o něco vyšší částku za pronájem. Ale pozor! Vaše cenové požadavky nesmí být přemrštěné. Vždy berte v potaz, v jaké lokalitě objekt pronajímáte a jaké tam jsou za obdobné nemovitosti běžné ceny.
Jak předejít potížím
Je zavedenou praxí, že se od nájemníka vybírá kauce, obvykle ve výši jednoho až dvou nájmů. Při odstěhování se, pokud nebyla na nemovitosti způsobena žádná škoda, je složená částka nájemci navrácena. Pokud ale v průběhu užívání nemovitosti nějaká závada vinou nájemce vznikla, je tato hrazena právě ze složené kauce. Pro případné tahanice, zda závada již existovala, či vznikla-li až užíváním nájemce, je dobré si nemovitost před pronajmutím podrobně nafotit nebo dokonce vytvořit videozáznam.
Pro mé klienty platí, že dostanou smlouvu sestavenou zkušeným právníkem, mají připravený předávací protokol s odpovídajícími náležitostmi, zajistím případný převod energií, pomohu s ročním vyúčtováním energií, ohlídám důležité termíny a samozřejmě jsem i toho, když nájemní vztah končí a byt si přebírají zpět.
Máte otázky, nebo se chcete poradit? Neváhejte mě kontaktovat.
Autor
Co vlastně bylo před realitami? Z fotografií je patrné, že jsem toho již dost prožil. V posledních dvaceti letech se mi podařilo natočit několik dokumentárních filmů, mohli jsme se potkat třeba u Vltavy, já u kormidla, vy jako pasažér, nebo třeba při nějakém letu balónem, nebo třeba někde na letišti, nebo …